De naakte eigendom, naakte eigenaar en vruchtgebruiker

Wat betekent naakte eigendom?

Naakte eigendom betekent dat je eigenaar bent van een onroerend goed, maar geen gebruiksrechten geniet van de woning. Het gebruiksrecht, ofwel vruchtgebruik, is dan van diegene die bijvoorbeeld in de woning mag wonen zolang hij of zij leeft. Rekenkundig uitgedrukt is de naakte eigendom wat overblijft als je van de volle eigendom het vruchtgebruik aftrekt. Om te begrijpen wat de naakte eigendom precies inhoudt, is het daarom nodig eerst goed te begrijpen wat het begrip vruchtgebruik precies inhoudt. Volgens het Burgerlijk Wetboek heeft de vruchtgebruiker het recht om de vruchten te plukken van een zaak waarvan iemand anders de eigenaar is. Dit betekent dat het eigendomsrecht als het ware verdeeld is tussen twee personen: de ene is eigenaar, maar kan niet genieten van de opbrengst, de andere geniet van de opbrengst, maar is zelf geen eigenaar.

Het naakte eigendom bij schenking

Meestal komt voor dat de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik van een aantal goederen erft en de kinderen de naakte eigendom. Ook in het kader van schenkingen is het gebruikelijk om aan de begunstigde de naakte eigendom te schenken, terwijl de schenker het vruchtgebruik voor zichzelf houdt. En bij het aanschaffen van een nieuw onroerend goed (een tweede verblijf of een opbrengsteigendom) kiezen ouders almaar vaker voor een zogenaamde gesplitste aankoop: De kinderen kopen de naakte eigendom, de ouders het vruchtgebruik. De reden is eenvoudig: op die manier zullen de kinderen bij het overlijden van de ouders veel minder successierechten moeten betalen.

Jouw rechten en plichten als naakte eigenaar

Stel dat je zelf naakte eigenaar wordt. Wat krijg je dan in handen? Wat zijn je rechten en je plichten? En kan je de vruchtgebruiker uitkopen als je dat nuttig vindt, om zo de volledige eigendom van het goed te verkrijgen? Als naakte eigenaar van een goed zijn je mogelijkheden al bij al beperkt en toch is het verkrijgen van een naakte eigendom geen vergiftigd geschenk. Je hebt wel degelijk een aantal rechten, ook tegenover de vruchtgebruiker. Het vruchtgebruik kan zowel betrekking hebben op onroerende goederen (een huis, een appartement, een stuk grond…) als op roerende goederen. Deze laatste kunnen zowel lichamelijk van aard zijn (een wagen, meubels…) als onlichamelijk (bijvoorbeeld geld op een rekening).

Welke zijn de vruchten en wie mag ze plukken?

De vruchten plukken kan heel letterlijk zijn: De vruchtgebruiker heeft immers recht op de vruchten van de bomen die hij geplant heeft op een grond waarvan hij het vruchtgebruik heeft. Maar het kan ook figuurlijk bedoeld zijn: Het huis of de geldsom is van de naakte eigenaar, maar de opbrengst van deze goederen (huuropbrengst of intresten) is voor de vruchtgebruiker. Het vruchtgebruik kan zelfs betrekking hebben op verbruikbare goederen (zoals een wijnkelder). In dat geval mag de vruchtgebruiker de goederen opgebruiken (lees: de wijn uitdrinken). Alleen dient hij op het einde van het vruchtgebruik aan de naakte eigenaar goederen van gelijke hoeveelheid en waarde terug te geven of een schadevergoeding betalen. De vruchtgebruiker is doorgaans verantwoordelijk voor de normale onderhouds- en herstellingswerken aan het goed. Grotere herstellingen, die noodzakelijk zijn voor het behoud van het goed, zijn echter de verantwoordelijkheid van de naakte eigenaar. Dit vooraf goed bespreken is dus belangrijk.

De naakte eigendom beheren

Een naakte eigenaar kan in principe het onroerend goed niet verkopen, verhuren, of met een hypotheek belasten zonder de toestemming van de vruchtgebruiker. Wel kan de vruchtgebruiker zijn rechten in principe overdragen, maar dergelijke overdrachten veranderen niets aan de positie of rechten van de naakte eigenaar. Het uitkopen van de vruchtgebruiker is doorgaans een onderhandelingsproces. Beide partijen moeten het eens zijn over de waarde van het vruchtgebruik en de voorwaarden van de uitkoop. Naast het overlijden van de vruchtgebruiker, kan het vruchtgebruik ook eindigen door verloop van tijd (mits er een specifieke duur werd vastgesteld), door het opgeven van het vruchtgebruik door de vruchtgebruiker zelf of door de vernietiging van het goed. Afhankelijk van de lokale wetgeving kunnen er fiscale gevolgen zijn voor zowel de naakte eigenaar als de vruchtgebruiker, vooral bij overdracht of verkoop van hun respectievelijke rechten. Het is daarom raadzaam om je te laten begeleiden bij dergelijke transacties.

Registratierechten

Op het vlak van de registratierechten doet de naakte eigenaar geen voordeel: Of hij de naakte eigendom geschonken krijgt of zelf koopt, hij zal registratierechten betalen op de waarde van de volle eigendom. Op het ogenblik dat de vruchtgebruiker overlijdt, wordt de naakte eigenaar volle eigenaar. Hij moet dan geen registratierechten meer betalen.